过去两年多时间里，内地楼市呈现出成交量低迷态势。疫情结束之后，地产成交预期开始转向乐观。根据第三方统计数据，3月份，一线城市成交面积整体环比涨73.0％，同比涨83.9％；二线代表城市成交面积环比涨54.7％，同比涨70.9％。重点城市方面，上海在3月份成交2.4万套左右二手房，创出一年多以来的新高；北京成交2.2万套左右二手房，处于历史成交量的高位区间。显然，摆脱疫情因素之后，内地楼市重新焕发生机。

港股市场假期后首个交易日，内房股板块以6.72%的涨幅排名板块榜第一名。A股市场房地产开发板块也实现了1.23%的涨幅。港股市场内房股板块最大市值的个股是华润置地，A股市场房地产开发板块最大市值的个股是万科。2022年华润置地实现了2071亿元营收，同比减少2.38%；同期，万科实现5038亿元营业收入，同比增长11.27%。万科的营收总额约为华润置地的两倍，且前者处于正增长通道，而后者出现下降。两相比较，万科更能代表内地房地产市场发展的趋势。并且，中国恒大和融创中国均在港股市场上市，两者的暴雷事件对港股市场内房股板块走势影响恶劣。在内地楼市复苏的初期，在A股市场上市而没有在港股市场上市的万科，更有可能获得市场的青睐。

2014年至今，万科的营业收入一直保持正增长，最高增速曾经达到33.58%；归属母公司净利润仅在2021年出现大幅下降，降幅45.75%。过去九年间，年度净利润最大值为2020年的415.2亿元。2022年净利润总额226.2亿元，基本与2016年利润额持平，远未回到峰值状态。

房地产税仍旧是悬在房地产开发板块头上的达摩克里斯之剑。3月26日，前财政部部长楼继伟表示，“房地产税是最适合作为地方税的税种，在经济转为正常增长之后，应尽快展开试点！”这一表态被市场解读为：“给房地产税落实铺路”。如果今年公布的房地产税超预期偏高，新房和二手房市场的复苏态势将戛然而止。A股市场房地产开发板块的上涨态势也将很难维持。

技术分析角度看，最近三个交易日，万科股价持续上涨，累计涨幅6.65%。三个交易日的平均成交量显著升高，资金入场情绪高涨。短期阻力位在图中R1 16.84元，短期支撑位在S1 15.08元。R1至S1是前期上涨波段的中枢区域，可靠性较强。预计本月万科股价有可能涨破16.84的阻力位，但能否突破近半年高点20.63元尚需进一步观察。

风险提示、免责条款、特别声明：

市场有风险，投资需谨慎。以上内容仅代表分析师个人观点，不构成任何操作建议。请勿将本报告视为唯一参考依据。在不同时期，分析师的观点可能发生变化，更新内容不会另行通知。